基础设施REITs：怎样的未来？_股市直播_市场

文/中国财富研究院研究专员 陈航滨

2022年11月11日，中国证监会、国务院国资委发布《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》中提出，支持中央企业开展基础设施REITs试点，重点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs，鼓励回收资金用于科技创新领域投资，拓宽增量资金来源，完善科技创新融资支持。那么，什么是REITs，对基础设施建设的助力又是怎样实现的，值不值得投资呢？

一、 何为基础设施REITs？

REITs(Real Estate Investment Trusts)即不动产投资信托基金，是一种由基金管理人运营，通过发行基金份额获得资金的基金类金融产品，其投资标的为不动产，以不动产运营中产生的收益为回报，按投资者持有的份额回馈给投资者。

基础设施REITs，就是以基础设施相关资产为投资对象，由基金管理人公开发售，通过购买基础设施资产支持证券(ABS)等方式直接或间接持有标的项目的所有权或特许经营权，以经营收益回馈投资者，最终实现基础设施项目上市公开交易的基金类金融产品，而这类基金在我国的发展历史比较短暂。

2020年4月时，证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，宣布允许发行以盈利为目的，以基础设施项目为支撑的不动产投资信托基金，并允许此类基金在二级市场上公开进行交易。通知还对试点基金涉及的基础设施项目行业做出了规定，包括物流和仓库、收费公路和交通基础设施、城市公用事业、污水和垃圾处理、信息网络等战略性和新兴产业，并要求重点关注京津冀、雄安、长三角、粤港澳大湾区/海南省等重点经济区域的资产。此外，通知还要求所投项目必须有明确的所有权和产生稳定收入的能力，提案将由地方部门进行筛选，最终由国家发改委、证监会进行审批，以此来对投资者权益提供保障。2021年7月，我国第一批基础设施公募REITs开始在市场上公开交易。

截至2022年11月底，已有23只REITs产品获批发行，其中有21只已上市，共募集资金超600亿元，投资项目涵盖了收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型，对于盘活存量资产形成了良好的示范效应。

二、 助力基础设施建设

基础设施REITs的出现，对我国基础设施建设的积极作用是毋庸置疑的。以高速公路为例，我国高速公路的迅猛发展促进了不同区域间资源的协调配置，对经济发展起到了重要的作用。但是高速公路的建设资金通常来源于地方政府拨款或银行贷款，近年来高速公路建设速度增快使此类投资规模始终维持在较高的水平，仅仅依赖政府财政进行建设可能会因经费问题而放缓速度，往往需要别的方式来缓解资金上的压力。

以往，高速公路公司通常有股权融资和债权融资两种选择。股权融资方面，因高速公路公司多为国企，上市融资会牵扯到混合所有制改革等问题，股权融资方式实施起来阻碍很多，加之行业本身存在投资规模大、建设周期长、成本回收期长、盈利慢的特点，对市场投资者吸引力有限，选择股权融资的高速公路公司并不多。债权融资则可以概括为“借钱修路，收费还贷”的模式，此模式投资风险相对小，筹款数额大、效率高、资金成本低且不影响公司控制权，因此推广迅速，也曾经是我国基础设施建设的主要模式，为基础设施的快速扩展立下了汗马功劳，但其内在问题也随着基建规模的扩张逐步突显。与股权融资类似，债权融资同样受项目投资规模大、建设周期长和成本回收慢的影响，持续的债权融资使企业的负债率偏高，财务风险增大，且融资成本增加，后续发展的包袱愈发沉重。

后来，政府与社会资本合作模式(PPP模式)给了高速公路公司新的选择，政府主导与社会资本通过新型的方式达成了一致。在这种模式中，政府作为项目发起人与私营部门额外成立股权多元化的项目公司，以此将政府部门的协调规划与监管能力与私营部门的资源和高效管理相结合，从而提高项目建设效率和资金利用效率。但在实际合作项目里，运作不规范、竞争不充分、主导方违约、监管缺失、金融工具缺失、中介机构职责不清等问题普遍存在。2014年后规范化的PPP模式在我国快速扩展，如今总项目数约八千个，总投资金额约十万亿，数量和规模上均属世界前列，但在质量和效果上相对落后于发达国家。

如今，作为一种直接融资工具，基础设施REITs又为高速公路公司提供了新的融资通道。可以在公开市场上交易，意味着REITs有着吸引社会资本灵活进出的资金通道；通过将高速公路的股权证券化来募集资金，意味着REITs可以将高速公路这种稳定收益但低流动性的资产转化为高流动性的证券产品，这盘活了高速公路公司存量资产的流动性，并将未来的现金流转化为当前持有的现金。对企业来说，与股权融资相比，REITs融来资金可视为项目资本金，在保留自身权益的同时有效减少了企业的杠杆率；与债权融资相比，REITs融资期限较长且不需要还本付息，因此资金成本相对更低。

三、REITs的明天

对广大投资者来说，我国的基础设施REITs有着一些独特的优势。其一，此类基金的长期收益由其所投资的资产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，因此在股市动荡时期有着相对较低的波动性，在通货膨胀时期又有着保值的功能；其二，按规定REITs须将年度可分配利润中至少90%作为红利分配且每年不少于一次，因此在资产正常经营的情况下，投资者的即期收入是比较稳定的；其三，因为REITs是公募基金所以没有准入门槛的要求，同时也避免了双重纳税的问题；其四，公募基金的经营情况要受到公司独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体等群体的直接监督，因此通过REITs参与固定资产投资比起对固定资产直接投资来说信息不对称程度更低。

值得一提的是，近两年我国基础设施REITs的发行始终备受关注，截至2022年11月，今年多只REITs一经发售便受到资金追捧，一日售罄、按比例配售的盛况频频出现。在分红方面，去年上市的11只REITs普遍实现了1到2次分红，分红比例均不低于90%，有的甚至达到了100%，沪深交易所发布的《关于规范公开募集基础设施证券投资基金(REITs)收益分配相关事项的通知》中对分红期限做了进一步要求。随着基础设施REITs上市产品的增多，相信相关政策的鼓励和约束会进一步规范其发展。

此外，目前已上市的21只REITs产品中已有5只由管理人发布了申请扩募和新购入基础设施项目的公告，底层资产分别涉及仓储物流、产业园区以及生态环保类等资产。扩募是指基金募集资金并购入新的资产，好的项目就是REITs产品价值和收益的根本，在产品火热的当下，未来扩募的浪潮应当会快速扩张。

根据证监会债券部的相关表态，接下来证监会、发改委投资司、交易所等有关方面还将加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施的落地实施，鼓励更多优质成熟、资产类型丰富的项目将通过首发和扩募等方式入市，这对于扩大REITs市场规模，盘活存量资产，拓宽基础设施建设资金来源来说无疑注入了强劲的动力。