变革下的高质量中期答卷：龙湖龙智造领跑地产发展新赛道

随着中国房地产行业从“高速增长”转向“高质量发展”，房企的运营模式正在发生深刻变革。过去依赖高杠杆、高周转、高负债的模式难以为继，转而追求精细化管理、稳定现金流和可持续盈利。

面对行业盈利承压的周期考验，龙湖集团（0960.HK）仍保持了正向盈利：2025年上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%；股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达13.8亿元。

稳健发展的背后，得益于多航道的聚焦协同和内生式增长的前瞻式布局。龙湖集团凭借经营性业务下的四个航道在细分领域均保持增长的态势，使其内生动力、通过业务“造血”自循环来驱动公司发展，持续践行高质量发展路径。

轻资产成行业新引擎，龙湖跻身头部阵营

2025年上半年房地产行业仍在持续探底。Wind数据显示，截至8月15日，发布2025年上半年业绩预告的74家房企中预计亏损的有46家，占比超过六成。

作为少数实现正向盈利的房企，龙湖集团经营性业务的盈利表现抵消了开发业务盈利承压的影响。2025年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入达132.7亿元，创历史新高，占总营业收入22.6%。

在龙湖优异的经营性业务业绩单中，其旗下智慧营造品牌“龙湖龙智造”的表现尤为突出。2025年上半年，该航道实现营收7亿元，同比增长65%，成为龙湖业务矩阵中增速最快的板块之一。

公开资料显示，龙湖龙智造依托龙湖集团三十余年的全业态建造、运营经验及行业领先的数字科技能力，聚合研策、设计、建管、精工、千丁数科五大业务，以完整的战略生态，为客户提供定位策划、虚拟建造、建造管理、智慧装修、不动产空间科技等产品服务，打出城市营造“一站式解决方案”的差异化定位。

图：龙湖龙智造提供城市营造一站式解决方案

随着业务触角的不断延伸，龙湖龙智造将以丰富的全业态营造经验和领先的数字科技实力，为客户赢得超额回报，提供全业态、全周期、数字科技赋能，实现绿色低碳发展，持续创造客户价值。

与此同时，代建版图也随之持续扩展，2025上半年龙湖龙智造新增代建项目62个，新增建筑面积852万平方米，累计代建项目超210个，总建筑面积超3300万平方米。

而这也透露出，在行业深度调整的背景下，轻资产代建赛道正成为房企转型的重要方向。

在央企、国企和地方平台公司加速“去库存、提品质”的诉求下，政府及国企类代建项目增长显著。龙湖龙智造2025年新增央国企及政府类代建项目建筑面积540万平方米，占比新拓项目63.3%。

龙湖龙智造2025上半年累计代建销售金额84亿元，旗下多个项目如广州央璟颂、郑州中原颂等成为区域红盘，也印证了品牌输出和管理能力已获得市场认可。在交付层面，上半年完成122万平方米建筑面积交付，覆盖住宅、写字楼等多种业态，强化了“代建不仅是建，更是全程价值兑现”的行业共识。

图：郑州中原颂示范区实景

凭借领先的综合实力，龙湖龙智造2025年上半年位居《2024年中国房地产企业代建综合能力TOP30》第6，中指研究院“2025中国房地产代建运营优秀企业”TOP10，中指研究院“2024中国房地产代建领先品牌”TOP10第5。

AI+建造深度融合，多元业态与创新模式拓宽代建边界

如果说规模扩张是企业的“外功”，那么科技赋能则是“内功”。

龙湖集团孵化的科技企业千丁数科，正在通过AI智能体平台切入不动产全生命周期管理。从优化效率、辅助决策，到覆盖投资管理、项目管理、建造管理、供应链管理、运营管理、物业管理等十大领域，AI已不再仅是辅助工具，而是成为企业核心驱动力。

例如，在不动产投资管理环节，可快速生成专项分析报告，年释放人力成本超60人；在供应链环节，AI合同审核系统将人工复核时间缩短70%，关键风险拦截率超95%；在运营管理场景下，“经营数据分析专家”可以快速精准的识别管理者的分析意图，给出数据查询结果和经营策略优化的建议。

值得一提的是，千丁数科自研的AI冷站智控技术，通过物联网与人工智能技术，可以精准预测建筑负荷变化趋势，基于分析和预测结果，自动调整冷站设备运行参数，实现能源消耗最优化，以确保建筑内部舒适度。这项技术不仅可以实现降本增效，也在更广泛的层面推动建筑行业低碳智能化转型。

截至目前，AI冷站智控技术累计落地60余项目，助力项目单方能耗降低30%、年节约能源费1.1亿元。

图：AI冷站自控技术的应用示意

此外，在蚂蚁全球总部二期、苏州双子金融广场等地标级项目中，龙湖龙智造通过“5M虚拟建造”技术应用，通过BIM虚拟建造、VR虚拟点评、产品协同审核平台等数字化技术和工具，实现设计—建造—运营全周期数字化管理，确保项目高品质兑现。

蚂蚁全球总部二期通过“被动式技术+主动式技术+可再生能源应用”的技术路线，预计可实现碳排放强度17.3kgCO₂/（㎡·a），可再生能源替代率超30%，远超杭州市2030年远期规划12%的目标，降碳率达成55%以上。

2024年9月，蚂蚁全球总部二期成为中国首批测评通过的16个零碳建筑项目之一，也是浙江省首个和唯一获得零碳建筑设计预评价认证的项目。这体现出龙湖在可持续建筑领域的领先地位。

图：蚂蚁集团全球总部基地效果图

与此同时，龙湖龙智造展现出的多业态整合能力不止于此，更有从烂尾到高品质纾困盘活，为行业处置存量不良资产提供新思路。

其中，成都西璟台项目通过“共益债+代建”模式，成功化解八年烂尾困局，实现852户债权清偿与857套房屋交付，该项目成功解决了超1700户次的债权与交付问题。重整项目自2024年8月入市起，在9-12月连续4个月蝉联郫都区销售第一名。

行业竞争升维，科技与综合能力成关键分水岭

尽管代建行业空间广阔，但竞争正在迅速加剧。除传统房企代建板块外，建筑设计机构、工程公司等也在切入该赛道。项目争夺已从单纯品牌竞争，延伸至产品力、科技力、资源整合力及金融解决方案等综合能力的比拼。

而龙湖龙智造优异的中期业绩，也展现出代建行业正处于高速发展与模式升级的关键阶段。在房地产从增量开发向存量运营转型的时代，代建不再仅是“代他人建房”，而是通过数字科技、低碳技术、精细运营，重新定义空间价值和服务边界。

自品牌亮相以来，龙湖龙智造已与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学、中国东方、蚂蚁集团、小米集团、西安未央城建等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

着眼未来，龙湖将始终坚守交付与兑付的底线，坚定调整债务结构、优化资产组合，稳步构建高质量发展新路径，以在行业出清与复苏并行的激烈竞争之下掌握先机。