核心归母净利润同比增长 10.9%
2023 年上半年公司实现营业收入 729.7 亿元，同比增长 0.1%。其中，开发业务收入为 546.2 亿元，同比下降 8%；经常性业务收入为 183.6 亿元，同比增长 35.6%，收入占比提升 6.5%至 25.1%。整体毛利率为 25.7%，同比下降 1.2%，其中开发业务下降 5.8%至17%，经常性业务上升5.8%至71.3%。归母净利润人民币137.4亿元，同比增长29.6%；扣除投资物业评估增值后的核心归母净利润 112.7 亿元，同比增长 10.9%。其中经常性业务核心净利润贡献占比 42.8%。公司宣派中期股息每股 0.198 元，较去年同期增加 8.8%。
开发销售权益持续增厚，土储结构持续优化
上半年公司实现销售额 1702 亿元，同比增长 40.6%，权益比提升 5 个 ppt 至 74%，签约面积同比增长 19.4%至 701 万方，均价同比增长 17.8%至 2.43 万元/平。签约销售额排名提升至行业前四，其中一二线项目占比提升至 90%。上半年公司新获取项目 35个，总地价 1023 亿元(权益比 69%)，新增土储面积 797 万方(权益比 69.3%)，总货值 2270 亿元(权益比 64.2%)，一二线新增可售货值占比达 93%。截止 2023 年 6月底，公司开发土储为 6548 万方，一二线占比 72%；投资物业土储 1085 万方，一二线城市占比 81%，可保障公司 3 年以上发展。2023 年下半年可售资源达 3859 亿元，其中 89%位于一二线高能级城市，未来三年可结算面积接近 5000 万方，丰富的优质资源保障业绩高质量增长。
经常性业务收益稳定增长，差异化竞争优势凸显
公司经常性业务，包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，上半年收入分别为 107.2 亿元、50.1 亿元及 26.2 亿元，同比分别增长 41%、37.6%及14.5%。经常性业务营收贡献占比提升 6.5%至 25.1%，利润贡献同比提升 17.8%至42.8%。其中，购物中心上半年零售额同比增长 38.9%至 751 亿元，大幅优于市场平均水平。租金收入 86 亿元，同比增长 40%，整体出租率维持在 96.2%的行业高位，租售比为 12.6%。下半年计划新开购物中心 9 座，未来租金收入有较大上升空间。上半年写字楼租金收入 10 亿元，同比增长 19.2%，整体出租率提升至 81.8%。下半年计划新开写字楼 3 座，预计全年 EBITDA 成本回报率 6.3% 。上半年酒店业务随着疫情结束旅游消费复苏，收入同比大幅增长 90.1%至 10.8 亿元，毛利率也改善至 18.7%，酒店业务回归向好趋势。
债务结构持续优化，偿债能力提升
期内公司加权平均融资成本较 2022 年全年下降 19 个基点至 3.56%，维持在行业低位水平。平均债务年限拉长至 5.5 年。非人民币净负债敞口下降 8.3%至 8.5%。截至 6月末，现金短债比 1.87 倍，融资储备短债比 1.58 倍，净有息负债率 28.5%，创近五年新低水平。整体财务仍然保持稳健且结构持续优化。
目标价 45 港元，维持买入评级
公司凭借精益化运营和健康的财务结构，业务保持稳健增长，签约销售额稳居行业第四。我们预计公司 2023 年-2025 年实现归母核心净利润约 279 亿元/300 亿元/337 亿元，分别给予开发业务及经常性业务 2023 年 5 倍及 28 倍市盈率，目标价 45 港元，维持买入评级。
