核心净利润同比增长 36.7%
2023 年上半年公司收入录得 67.9 亿元，同比增长 28.7%。整体毛利率为 33.2%，同比提升 1.5 个 ppt。核心净利润增长 36.7%至 14.2 亿元，核心净利润率提升 1.2个 ppt 至 20.7%。拟派中期股息每股 0.223 元，派息率 35.8%。截止 2023 年 6 月底，公司总合约面积约 3.94 亿方，总在管面积约 3.34 亿方，在管面积中第三方占比由 2022 年底的 56.3%提升至 2023 年 6 月底的 58%。
商管业务显著复苏，毛利率大幅提升
上半年商业运营管理及物业管理收入为 23.1 亿元，同比增长 20.1%。毛利率提升8.2 个 ppt 至 58.5%，公司紧抓疫情放开后消费复苏机遇，期内在营购物中心零售额同比增长 41%至 841 亿元，零售额增速大幅优于社会消费品零售总额增速。在营购物中心数量新增 2 个至 88 个，管理建面约 952 万方，平均出租率维持在 96%。重奢项目增至 12 个，进一步扩大高端市场领先优势。上半年租金收入同比增长52.1%至 105 亿元，NOI 同比增长 28.5%至 71 亿元， NOI Margin 同比提升 9.4%至67.2%，还原去年同期租金减免影响后，租金收入/NOI 同比增幅为 25.7%/28.5%。上半年新开 3 座购物中心，下半年计划新开 10 座，持续扩大在营购物中心规模。写字楼物管业务加速拓展中，期内写字楼物业新增项目 21 个，新增面积 95 万平米，在管写字楼项目 156 个，在管面积 1164 万平米。整体出租率提升 3.1 个 ppt至 83.8%，平均租金同比增长 1.6%。
物管规模稳定增长，在管面积结构持续优化
上半年住宅物业管理服务收入增长 33.7%至 44.8 亿元，毛利率略微下降 0.9%至
20.1%。期末总合约面积 3.8 亿平米，总在管面积 3.25 亿平米，较 2022 年底分别增长 9.0%及 11.8%；第三方合约面积及在管面积占比分别为 61.6%和 59.2%，较 2022 年底分别提升 0.4 及 1.6 个百分点。期内新增第三方合约面积 2825 万平米，76.7%位于一二城市，其中 84.1%为城市空间服务业务面积。为巩固城市空间运营服务商的战略定位，城市公共空间在管面积较 22 年底增长 31.6%至 8520 万平米，占总在管面积的 26.2%。其中产业园、公园河道及场馆各业态占城市公共空间在管面积分别为 45%、26%及 5%。收并购实现禹洲物业和中南服务的全面融合，两个公司分别实现了并表收入 2.78 亿及 6.3 亿，综合毛利率分别达到 20.2%及 24.8%，整体实现净利润 1.09 亿元，稳定融合发展中。
目标价 50 港元，维持买入评级
公司作为物管行业第一梯队企业，凭借强大的业绩韧性和经营能力，在管规模稳定增长。依托华润集团及华润置地、物管和商管的全业态覆盖和业态间协同的三大优势将不断巩固其龙头地位，并得到长期稳步发展。我们预计公司 2023 年-
2025 年的归母净利润分别为 26.8 亿元、33.4 亿元及 41.3 亿元，分别给予公司物管业务及商管业务 2023 年 25 倍及 40 倍市盈率，得出目标价为 50 港元，较现价有 40%的上涨空间，维持买入评级。
